Der Markt wird es nicht regeln: Zur Notwendigkeit einer sozialpolitischen Regulation des Dresdner Wohnungsmarktes

Die rechten und konservativen Parteien im Dresdner Stadtrat wollen die Quote für den geförderten Wohnungsbau im kooperativen Baulandmodell von 30% auf 15% senken. Erst im November 2020 hatte sich ein Kompromiss zwischen den Stadtratsfraktionen angedeutet, der irgendwo zwischen diesen beiden Werten lag. Wie dieses Vorhaben im Stadtrat letztlich entschieden wird, ist derzeit noch offen. Die Senkung der sogenannten Sozialquote entspricht dem neoliberalen Paradigma, soziale Belange zunehmend über Marktmechanismen zu regeln und wettbewerbsorientiert zu bearbeiten.

Ein Gastbeitrag der Kritischen Geographie Dresden

Ohne Baulandmodell kein günstiger Wohnraum durch Wohnungsneubau

Das Baulandmodell ist ein Instrument, mit dem die Stadt Dresden in Verhandlungen mit Investor:innen klare Quoten für geförderten Wohnungsbau festsetzt. Es kann lediglich bei Neubauvorhaben in Bebauungsplangebieten und beim Verkauf städtischer Grundstücke angewandt werden. Dies soll verhindern, dass ausschließlich hochpreisiger Wohnungsneubau entsteht. Schließlich können Investor:innen mit einem gehobenen Segment höhere Renditen erzielen und haben kein Interesse an günstigen Mieten. Die Baukosten für eine Wohnung mit vergleichsweise niedrigem Standard unterscheiden sich letztlich nur marginal von gehobenen Segmenten. In einer renditeorientierten Wohnversorgung werden ohne Regulation aktuell keine preisgünstigen Wohnungen gebaut. Ernst Hubeli bringt das auf den Punkt: „Es werden jene Wohnungen am meisten gebaut, welche die wenigsten Leute wünschen.“ (Hubeli 2020)

Die Wohnungsfrage als gesellschaftliches Problem

Die durchschnittlichen Angebotsmieten im Neubau lagen in Dresden mit 10,60€/m² im Jahr 2019 um 52% höher als noch 2010, im Bestand stiegen die Angebotsmieten im gleichen Zeitraum um 34% (empirica-Preisdatenbank). Diese rasanten Steigerungen sind u.a. Folge einer neoliberalen Wohnungspolitik, welche die Versorgung mit Grundbedürfnissen in die Hände von privaten Wohnungsunternehmen als “Mieterhöhungsmaschinen“ (Unger 2018) legt. Dieses Vorgehen führt zu einer Polarisierung städtischer Gesellschaften, Verdrängung und nicht zuletzt Abstiegserfahrungen. Menschen erfahren damit nicht nur eine Missachtung und existenzielle Ungerechtigkeit in ihrer Wohnversorgung, sondern verlieren ihr Vertrauen in politische Institutionen (Bescherer 2019). Es gilt daher auch den Zusammenhang zwischen einer zunehmenden Prekarisierung der Wohnverhältnisse und einer wachsenden Zustimmung zu rechten und extrem rechten politischen Inhalten im Blick zu haben (Bescherer et al. 2019). Kurz, die Verbindung von Wohnen und Marktlogiken und die daraus folgende Verteuerung und Verknappung sozialverträglichen Wohnraumes hat sich zu einem gesellschaftlichen Problem entwickelt.

Historisches Echo der Wohnungsfrage

Eine politische Antwort auf diese Probleme ist die Forderung nach der Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne, wie sie aktuell in Berlin artikuliert wird. Historische Vergleiche, wie die Mietenstreiks der 1920er Jahre und die Besetzungen der 1970er und 1980er Jahre zeigen, welches politische Mobilisationspotential sich aus einer unzureichenden Wohnversorgung ergeben kann. Mieten, die sich an der Rendite der Eigentümer:innen orientieren, tragen zu einer weiteren Umverteilung von Unten nach Oben bei. Um sich darüber zu empören, muss man nicht Links sein. Auch ein bürgerliches Bild von Leistungsgerechtigkeit beginnt hier zu flackern. Der Markt ist früher wie heute nicht in der Lage, die Versorgung mit Wohnungen auf einer gesamtgesellschaftlichen Ebene adäquat zu bewältigen. Eine sozialpolitische Regulierung und Umverteilung in diesem Bereich sind deshalb dringend notwendig.

Für wen wird hier denn Politik gemacht?

Sollte der Dresdner Stadtrat nun entscheiden, die Quote für geförderten Wohnungsbau zu verringern, würde dies zu einer Verschärfung der bereits bestehenden Knappheit an bezahlbarem Wohnraum führen. Ohne sozialpolitische Regulierung trägt der Wohnungsneubau nicht dazu bei, dass Wohnungen für die Menschen entstehen, die sie am dringendsten brauchen. Stattdessen erfahren Rentner:innen, einkommensarme Personen, Alleinerziehende und viele weitere Gruppen eine weitere Marginalisierung und finanzielle Belastung. Besonders betroffen sind somit Menschen, deren Forderungen und Bedürfnisse disparat zu ihren politischen Artikulationsmöglichkeiten sind. Des Weiteren bedeutet die höhere Mietbelastung auch für breite Teile der Mittelschicht eine Verringerung an Möglichkeiten für finanzielle Vorsorge und die Gefahr des sozioökonomischen Abstieges. Dies betrifft jedoch längst nicht mehr „nur“ Randgruppen, sondern vielmehr die Mitte der Gesellschaft. 

Um den aktuellen Härten zu begegnen, welche sich für viele aus der Situation des Wohnungsmarktes ergeben, sollte der Dresdner Stadtrat mindestens an seinem ursprünglichen Beschluss von 30% gefördertem Wohnungsbau festhalten. Dies stellt weniger eine radikale Forderung dar als vielmehr das Minimum eines sozialstaatlichen Ausgleichs. Es bedeutet zugleich die Begrenzung einer von ökonomischen Interessen bestimmten Stadtpolitik, welche die Gewinne einiger Weniger dem sorgenfreien Wohnen Vieler vorzieht. Wohnungspolitik sollte nicht zur Finanzpolitik verkommen und den ungehinderten Kapitalfluss zum Ziel haben, sondern in erster Linie an den Bedürfnissen der Bewohner:innen ausgerichtet sein. Insbesondere an denjenigen, für die Wohnen zu einer bestimmenden Sozialen Frage geworden ist.

Quellen:

Hubeli, Ernst (2020): Die neue Krise der Städte. Zur Wohnungsfrage im 21. Jahrhundert. Zürich: Rotpunktverlag.Bescherer, Peter (2019): „Stadt von Rechts“ oder „Recht auf Stadt“. In: PROKLA 49 (194), S. 157-161. https://www.prokla.de/index.php/PROKLA/article/view/1772

Unger, Knut (2018): Mieterhöhungsmaschinen. Zur Finanzialisierung und Industrialisierung der unternehmerischen Wohnungswirtschaft. In: PROKLA 48 (191), S. 205-225. https://www.prokla.de/index.php/PROKLA/article/view/81

Bescherer, Peter; Burkhardt, Anne; Feustel, Robert; Mackenroth, Gisela; Sievi, Luzia (2019): Antiurbane Utopien. Die Stadt im Diskurs der Rechten. 2. PODESTA Workingpaper. https://podesta-projekt.de/wp-content/uploads/2019/06/2019_06_21_WP2-Antiurbane-Utopien-webversion.pdf bzw. http://podesta-projekt.de/weitere-veroeffentlichungen/working-paper/