Wohnungsleerstand in Dresden steigt – Worin liegen die Ursachen und Lösungen?

Gastbeitrag der „Recht auf Stadt Gruppe Löbtau„

Die Mieten in Dresden steigen in den letzten Jahren kontinuierlich und erreichen immer neue Rekordwerte. In den vergangenen zwei Jahren betrug der Anstieg dabei sogar 6,4 Prozent und lag damit deutlich über den allgemeinen Lohnsteigerungen oder der Inflationsrate. In diesem Zusammenhang kommt die Nachricht von steigendem Leerstand etwas überaschend. Nach dem jahrelangen Sinken der Leerstandsquote stieg diese auf den ersten Blick an. Von 18.671 leerstehenden Wohnungen in 2017 auf 19.350 Wohnungen in 2018. Die Sächsische Zeitung vom 27.08.2019 sieht als Ursache unklare Eigentumsverhältnisse oder fehlendes Geld der Besitzer.

Bei genauerer Betrachtung ist jedoch der Leerstand in der Inneren Altstadt mit 18,4% am höchsten und von 14,4% 2017 noch einmal deutlich angestiegen. Leerstehende „Ruinen“, die auf eine Sanierung warten sind hier jedoch eher selten anzutreffen. Die Begründung von längeren Vermietungszeiträumen erscheint bei der derzeit hohen Nachfrage nach Wohnraum ebenfalls fragwürdig. Mit den Hintergründen hat sich die Recht-Auf-Stadt Gruppe Löbtau befasst und äußert sich wie folgt zu den hohen Leerständen im Altstadtbereich:

Eine Ursache des Anstiegs liegt in den Renditefantasien der Immobilienentwickler begründet. So wurde das Vorhaben „Quartier am Wettiner Platz“ bereits im September 2018 fertiggestellt. Nach dem mittlerweile erfolgten Verkauf des Vorhabens von der Revitalis an die Aberdeen (abgerufen am 23.10.2019) stehen derzeit beispielsweise 50 von 177 Wohnungen leer. Eine Leerstandsquote von 28,2%. Gleich nebenan befindet sich das ebenfalls 2018 fertiggestellte Vorhaben „Haus am Schauspielgarten“. Auch dort steht mit 42 von 143 Wohnungen weiterhin ein Großteil leer. Aber woran liegt das?

Schauen wir uns zunächst einmal die Wohnungsmietpreise an. Diese liegen mit Preisen ab 11,00 EUR/m² deutlich über der durchschnittlichen Angebotsmiete von etwas über 8,50 EUR/m² für die Altstadt in Dresden und wird auch nach über einem Jahr nicht wesentlich reduziert. Mittlerweile wird mit einer Vermietungszeit von drei Jahren gerechnet.

Steht jetzt eine für 11,00 EUR/m² und 75m² große Wohnung für drei Jahre leer, entgehen dem Eigentümer theoretisch Einnahmen in einer Höhe von 29.700 EUR je Wohnung. Einen Anlagehorizont von 10 Jahren vorausgesetzt, könnten diese 29.700 EUR je Wohnung, verteilt auf 10 Jahre die Miete um 247 EUR pro Monat reduzieren. Dies würde einen Mietpreis von 7,70 EUR/m² entsprechen, der sich damit schon fast dem Niveau der aktuell errichteten Sozialwohnungen nähert. Aber warum wird dann die Miete nicht reduziert? Als Gründe führt die Recht-Auf-Stadt Gruppe unter anderem den fehlenden gesetzlichen Zwang zur Vermietung, die Gesellschaftskonstruktion der Immobilieneigentümer selbst sowie die Kaufvertragskonstruktionen an.

Leerstand für schnelle Rendite statt bezahlbarer Wohnraum

Eigentümer der oben exemplarisch ausgewählten Vorhaben („Quartier am Wettiner Platz“ oder „Haus am Schauspielgarten“) sind jeweils sogenannte Sondervermögen. Das heißt, Anleger, überlicherweise Pensionskassen oder Lebensversicherungen, erwerben Anteilsscheine und eine Gesellschaft verwaltet dieses Geld zu einem bestimmten Zweck. Hier z.B. im Rahmen des Immobilienerwerbs. Diese Sondervermögen müssen jährlich ein Bericht erstellen und ihre Vermögenswerte bewerten. Die Bewertung erfolgt dabei anhand des Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in Verbindung mit dem Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) und soll einen Verkehrswert darstellen.

Diese durch einen Gutachter zu erstellenden Verkehrswertgutachten beziehen sich in der Regel auf die marktüblichen Mieten bzw. die schon erzielten Mieten im Objekt z.B. die bereits 127 vermieteten Wohnungen im „Quatier am Wettiner Platz“. Würden diese nun nachweislich unterhalb der ursprünglich dem Kaufvertrag / Kaufpreis zugrunde liegenden Annahme von z.B. 11,00 EUR/m² liegen, müsste auch der Wert in der Gesellschaft korrigiert werden. Das Sondervermögen müsste Abschreibungen auf ihre Vermögenswerte leisten und einen offensichtlichen Verlust ausweisen. Auf Grund der Situation, dass die Verwalter des Sondervermögens nicht gleich die Inhaber sind, sondern in der Regel Pensionskassen oder Lebensversicherungen, kann hier eine Interessensabwägung stattfinden: Kurzfristige Verluste, an denen die Manager des Fonds abgerechnet werden vs. langfristige Perspektive der Anteilseigner, die jedoch selbst mit der Verwaltung nicht betraut sind. Aus einer kurzfristigen, renditemaximierenden Sicht heraus betrachtet, ist es also sinnvoller, die Wohnungen lieber drei Jahre leerstehen zu lassen, als kurzfristig günstiger zu vermieten.

Ebenfalls nimmt die Kaufvertragsabwicklung mit sogenannten Forward-Deals zu. Das heißt, bereits vor Baubeginn wird die zu erstellende Immobilie verkauft. Im Kaufvertrag werden dann zu erreichende Vermietungszahlen festgelegt. Dabei orientiert sich die Höhe des Kaufpreises an der zuvor vereinbarten Miete. Die Vermietung erfolgt in der Regel durch den Verkäufer, der die Immobilie selbst nicht langfristig hält. Würde diese Miete nachweislich (durch eine niedrigere Vermietung von z.B. 7,70 EUR/m²) nicht erreicht, würde sich der Kaufpreis reduzieren. Ein längerer Leerstand mit anschließender Wuchermiete lohnt sich somit für den Verkäufer und führt dazu, dass die Angebotsmieten nicht sinken.

Lösungen gegen den Leerstand

Nach diesem kurzen Exkurs zu den Besonderheiten, wenn die Verwalter von Immobilien nicht gleich die eigentlichen langfristigen Eigentümer*innen / Mieter*innen sind, kommen wir zu Möglichkeiten, wie dieser offensichtlich einkalkulierte Leerstand verhindert werden kann. Zum einen könnte die skizzierte Bewertungsvorschrift geändert werden. Auf Grund der Anwendung der Gesetze auf diverse Bereiche des Wirtschaftslebens ist dies jedoch ein langwieriger und nur auf Bundesebene zu führender Prozess. Daneben gibt es allerdings zahlreiche Möglichkeiten für die Kommunen selbst, den Leerstand zu beheben:

Variante 1 – Einführung Zweckentfremdungsverbot

Die Stadt selbst verweist beim Thema Leerstand und Zweckentfremdungsverbot auf die Stadtratssitzung vom 06.06.2019 und den Beschluss eines Zweckentfremdungsverbots für Dresden. Die Stadt Leipzig hat bereits im letzten Jahr einen ähnlich lautenden Antrag verabschiedet. Die Umsetzung scheitert jedoch bisher an der fehlenden Rechtsverordnung durch den Freistaat Sachsen. Hier wurde zumindest in den Sondierungsgesprächen über eine mögliche Kenia-Koalition das Zweckentfremdungsverbot mit aufgenommen. Das Ergebnis der Koalitionsverhandlungen zu Schwarz-Grün-Rot bleibt jedoch abzuwarten.

Im Unterschied dazu sieht das in Berlin mittlerweile umgesetzte Zweckentfremdungsverbot neben Bußgeldern bei Leerstand oder anderen nicht wohnwirtschaftlichen Zwecken sogar den Einsatz von Treuhändern vor.

Variante 2 – Ausnutzung des Vorkaufsrechts durch die Landeshauptstadt Dresden

Als Alternative zum Zweckentfremdungsverbot und zur Vermeidung von Leerständen bei Neubauten durch Investoren könnte auch das Vorkaufsrecht durch die Landeshauptstadt Dresden nach Baugesetzbuch (BauGB) genutzt werden und anschließend zusammen mit nicht gewinnorientierten Immobilienfirmen wie z.B. Genossenschaften, dem Mietshäuser Syndikat und der städtischen Wohnungsgesellschaft das Gebiet anhand der Bedürfnisse künftiger Nutzerinnen und Nutzer entwickelt werden. Diese würde den spekulativen Leerstand reduzieren, geringere Mieten durch Wegfall der Gewinnerzielungsabsicht mit sich bringen und das Mitspracherecht der Stadt Dresden bei der Stadtentwicklung sichern.

Am Beispiel des steigenden Wohnungsleerstands trotz steigender Miete und Wohnungsnachfrage zeigt sich wieder einmal, dass es der sogenannte „Markt“ nicht richten wird. Kurzfristige Ziele der Renditemaximierung werden nicht nur über das Recht-Auf-Wohnen gestellt, sondern auch auf Kosten der langfristigen Anlegerinnen und Anleger betrieben. Diese bezahlen als Inhaber betrieblicher Altersvorsorgen im Zweifel ihre künftige Rente durch Mietsteigerungen über den Mietspiegel mit.

Es zeigt sich ebenso, dass eine günstigere Miete von 7,70 EUR/m² möglich wäre. Die oft gehörten Beteuerungen, dass nicht günstiger gebaut werden kann, erscheint vor dem Hintergrund langer Leerstände nicht nachvollziehbar. Die Recht-Auf-Stadt Gruppe schließt mit dem bekannten Statement: „Wohnungen denen, die sie brauchen“ und zeichnet damit ebenfalls ein denkbares Szenario – eine Vergesellschaftung von Wohnraum und Selbstverwaltung durch diejenigen, die darin wohnen.